Todo imóvel possui seu destino principal para uma residência ou comércio, além de também ser um ativo de mercado, que pode sofrer depreciação ou valorização com o passar do tempo. Tal variação é influenciada pela oferta e procura, pelo desenvolvimento do local onde se localiza o imóvel e também pela economia da região e do país. Dessa forma, os índices econômicos são uma forma de se aplicar tais variações econômicas ao valor do imóvel ou ao seu valor de locação.
Vamos então conhecer quais os principais índices utilizados no usados no mercado imobiliário e como aplicá-los.
Historicamente sempre foi noticiado que o IGP-M (FGV) fosse utilizado para o reajuste de aluguel. Esse índice leva em consideração a variação de preços de produtos industriais e agrícolas, de bens e serviços nos setores de alimentação e habitação, além do setor de construção civil. Com a pandemia em 2020 e 2021, esse índice alcançou valores muito elevados, chegando a 37,06% em junho de 2021. Dessa forma, caiu em desuso a utilização deste índice para o reajuste de aluguéis, salvo cláusula expressa em contrato e não negociação entre as partes, uma vez que fica proibitivo ao locatário arcar com tal reajuste.
Dessa forma, o mercado passou a adotar outro índice, o IPCA (IBGE) - Índice Nacional de Preços ao Consumidor - para a correção dos valores de locação. Tal índice é o principal indicador da inflação no Brasil, e alcançou seu máximo até o momento em agosto de 2021, 8,99%. Como comparação, em 2019 o valor máximo foi de 4,94% e em 2020, 4,3%. É interessante também destacar o comparativo com a economia dos Estados Unidos da América, que teve em 2019 inflação máxima de 2,29%, em 2020 de 2,49% e em junho de 2021 a máxima até o momento de 5,39%.
Outro índice importante, é o INCC - Índice Nacional da Construção Civil, uma vez que é utilizado para a correção de contratos de compra de imóveis na planta, mas não é comum ser utilizado para a locação de imóveis. Além desses, a poupança e o CDI - Certificado de Depósito Interbancário - são úteis como valor de referência para avaliar o investimento em imóveis e rendimento do aluguel em comparação de uma aplicação em outras opções de renda fixa.
Agora vamos ver rapidamente como deve ser aplicado o índice sobre o valor do aluguel. Suponha que um contrato de locação foi iniciado em 10/09/2020 no valor de R$ 1.000,00. Então, o primeiro pagamento ocorre em 10/10/2020 e assim sucessivamente até 10/09/2021. Para o reajuste pelo IPCA, deve ser tomado como base o valor acumulado nos últimos 12 meses, ou seja, o índice acumulado de agosto/2021, no caso, 8,99%. Dessa forma, o novo aluguel por mais 12 meses, a partir de 10/10/2021 é de R$ 1.089,90.
Vale lembrar, que embora o reajuste esteja sempre previsto no contrato de locação, o bom senso entre as partes é válido na hora de uma negociação, para que a de um lado o proprietário não tenha o valor de seu imóvel sendo depreciado e de outro o locatário perca sua capacidade de adimplir a locação pontualmente.